Políticas que “muevan la aguja” en la vivienda

Desde hace décadas, el desafío de los sucesivos gobiernos de cualquier color político, con mayor o menor énfasis, ha sido el de lograr allanar las dificultades para el acceso a la vivienda de interés social, que presenta un panorama distinto desde la segunda mitad del siglo pasado, cuando alcanzó difusión la creación de cooperativas y desde el Estado se fueron creando programas que con suceso diverso, fueron incluyendo perspectivas reales para acceso a la vivienda propia a sectores que tenían enormes dificultades, por sus ingresos, para poder alcanzar este objetivo.
Debe tenerse presente además que en décadas pasadas, políticas populistas determinaron la aprobación de leyes que favorecían en principio al inquilino, con alquileres baratos y desalojos interminables que gradualmente desestimularon la construcción de viviendas para negocios inmobiliarios, y como consecuencia el déficit se fue acentuando con el paso de los años.
Ha corrido mucha agua bajo los puentes desde entonces, pero no se han superado muchas de estas dificultades para quien aspira a poder acceder a un techo propio, y es así que recientes relevamientos indican que ocho de cada 10 uruguayos cree que el mercado inmobiliario es caro.
Asimismo más de la mitad de los encuestados piensa que los precios de las viviendas serán cada vez más altos, según un sondeo que realizó Mercado Libre Uruguay sobre la percepción general del sector inmobiliario.
El estudio reveló también que casi 40% de los encuestados piensa que las condiciones de financiamiento son malas o muy malas, mientras que solo 18% considera que son buenas o muy buenas. En ese sentido, a medida que aumenta la edad también se incrementa el nivel de satisfacción con las condiciones de financiamiento que existen en plaza. En tanto, el interés de los uruguayos por comprar una propiedad es mucho mayor que el interés por alquilar, –de 62% y 27% respectivamente– pero naturalmente las dificultades económicas de la familia promedio explica que solo una parte muy menor de los aspirantes pueden concretar su sueño en un período más o menos razonable.
La adquisición de la vivienda como una inversión a largo plazo y el alquiler como un supuesto acto de “tirar” el dinero son razones de peso en todas las generaciones para preferir comprar en vez de alquilar.
Actualmente nos encontramos con que la ley de promoción de la vivienda social –hoy llamada ley de vivienda promovida– funcionó bien desde su creación en 2011. Pero ahora el envión se paró y los proyectos promovidos ante la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) para 2018 son cero, luego de que en años anteriores superaran los 100 al año, y los ingresados a estudio del organismo apenas alcanzan al 1,7% del total, según evaluó el director de la ANV en representación de la oposición, Gustavo Borsari.
Este dijo a El País que “uno de los errores que ha habido luego de la aprobación de esta ley es que paralelamente no se crearon instrumentos financieros para las familias que no califican para el crédito. Luego de la sanción de la ley que se aprobó por unanimidad de todos los partidos políticos, el Ministerio de Vivienda impulsó dos decretos reglamentarios en 2014 y 2017 que a mi juicio afectaron el funcionamiento de la ley. El primer decreto estableció un tope de precio en las viviendas construidas del 25%, es decir que una de cada cuatro viviendas debe tener un valor topeado por el ministerio y ser ofrecida en venta a la cartera. Luego en 2017 el tope de precio se bajó al 10% de las viviendas. Eso desincentivó a los promotores privados”.
A su juicio “esta regulación trajo una nefasta consecuencia, que es que los constructores al tener que esperar todo el proceso para cobrar las viviendas ofrecidas al ministerio, prácticamente se retiran del mercado. Las estadísticas así lo muestran”.
Pero no todo son espinas: desde 2011 la ley de vivienda promovida, antes llamada ley de vivienda de interés social, ha tenido un buen desarrollo ya que se han construido alrededor de 15.000 viviendas desde 2011, y así lo reconoce Borsari.
Aclaró que por su costo, estas viviendas no alcanzaron a ser de interés social ya que estaban dirigidas a un estrato medio de la sociedad. Aproximadamente se le pide al interesado un 10% del costo de la vivienda porque lo financian los bancos o incluso los promotores privados. El Estado no destina recursos para esas viviendas.
“En los años posteriores a la sanción de la ley había alrededor de 100 proyectos (edificios) activos por año hasta que en 2015 comenzó a bajar y finalmente hoy, en lo que va de 2018, estamos en cero proyecto. No solo el Poder Ejecutivo con estas regulaciones consiguió bajar el precio del metro cuadrado de construcción –el cual fue el objetivo de la ley– sino que ha hecho que las empresas prácticamente se retiraran del mercado. Lo dramático es que un instrumento que sirve para aumentar el stock de viviendas además debió hacer que el precio de los alquileres bajara”, dijo.
Pero evidentemente lo que se ha hecho ha sido insuficiente porque de otra manera se hubiera logrado por lo menos reducir más o menos significativamente la brecha entre la oferta y la demanda de viviendas de interés social. Asimismo, en los sucesivos gobiernos no ha habido continuidad en programas, mucho menos en la fluidez de los recursos, la disponibilidad de tierras y una gama lo suficientemente amplia de alternativas, como regla general. Es evidente sobre todo que las políticas de Estado han estado ausentes, más allá de las intenciones, porque en los hechos, cada gobierno de partido ha pretendido traer su “solución mágica” o sus propias ideas en el tema.
No cuesta inferir que el gran problema radica en el desfasaje entre el poder adquisitivo de una familia promedio en el Uruguay y el costo de una unidad habitacional, lo que a la vez se traduce en el alto costo de los alquileres en los segmentos medio y medio bajo, porque es un problema de oferta y demanda, pero también porque el mercado inmobiliario es uno de los sectores a los que se vuelca la inversión para preservar capitales o patrimonio, en aras de determinada rentabilidad.
Se han puesto en marcha programas diversos, a veces por cuenta solo del Estado, a veces por acción mixta, otras por contratos con privados y en buena medida también con el aporte en trabajo de los propios beneficiarios en mano de obra, como es el caso de las cooperativas y sistemas por autoconstrucción, con el común denominador de ir ofreciendo alternativas para sectores de la población con posibilidades distintas, con respuestas posibles en determinado tiempo.
Además, con el paso de los años la composición familiar promedio ha cambiado, y no para bien, si tenemos en cuenta que en una unidad familiar quien a menudo suele luchar por acceder al techo propio con sus hijos es la mujer que es jefe de familia, en hogares monoparentales, y en el caso de las cooperativas de vivienda, por ejemplo, a la vez de dedicar ocho o diez horas diarias para el sustento diario, además debe agregar horas de trabajo en el obrador de la cooperativa para completar las horas requeridas, o en su defecto, tener algún familiar que lo haga o pagar a otra persona con sus escasos ingresos para poder cumplir con su cuota de trabajo.
Y mientras el déficit habitacional no decrece, por lo menos en alguna medida que mueva la aguja, es notorio que se requieren respuestas a tono con la magnitud del desfasaje, en el entendido de que los recursos son finitos y en general no siempre utilizados criteriosamente, lo que reafirma la necesidad de diseñar políticas de Estado que contemplen en mejor medida este amplio espectro de necesidades. Sin regalar nada, porque lo que no requiere esfuerzo por regla general no se valora debidamente y hace estéril el esfuerzo de la sociedad que pone de su bolsillo para financiar subsidios sin término.